CRÉDITOS, LA DEUDA PENDIENTE
Si bien las entidades públicas ofrecen algunas líneas hipotecarias, la oferta disponible no permite reactivar la demanda de las clases media y media-baja. Qué hacen los desarrolladores para mitigar este problema. La opción del fideicomiso y la voz de los bancos.
La vivienda, un bien preciado pero poco alcanzado. El acceso a la casa propia por parte de los sectores medios y bajos sigue siendo el talón de Aquiles del mercado local . "No cabe duda de que constituye una deuda social ineludible, como así también que lo lógico es que la misma pueda ser atendida por las empresas del sector privado… siempre que estén dadas las condiciones y normativas que generen los incentivos adecuados para ello", sostiene Miguel Camps, presidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV). De acuerdo con los datos aportados por la consultora Abeceb.com, en los países en desarrollo las familias poseen ingresos insuficientes en relación al costo de una vivienda y se observa un grado de informalidad y falta la capacidad de ahorro previo. Hoy se necesitan entre 63 y 82 sueldos completos para acceder a una vivienda de 60 m2, en la Capital o Provincia de Buenos Aires (ver cuadro). Todo esto, sumado a cuestiones macroeconómicas con ciclos inflacionarios, dificulta el acceso al crédito hipotecario. "Hay muchos bancos que ofrecen créditos que la gente no toma. Hace falta un índice de actualización que sea amigable para el tomador del crédito. Las perspectivas son buenas pues todas las instituciones están convencidas de que la mejor manera de movilizar la economía es construyendo viviendas", opina Raúl Sáenz Valiente, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU).
En 2010 el Banco Ciudad otorgó $ 532,91 millones, destinados a financiar la adquisición de vivienda. Mientras que en lo que va de 2011 se destinaron $ 880 millones. "Estimamos superar los $ 1.300 millones al cierre del año. En lo que va de 2011, no ha variado la tasa de préstamos hipotecarios y en los últimos meses se colocó el 25% de la totalidad de préstamos hipotecarios a nivel país. Es decir, asistimos a 1 de cada 4 tomadores de este tipo de líneas", asegura la gerencia de Estudios Económicos del banco. "Casi el 50% de los clientes que han tomado un crédito hipotecario en el último año son menores de 35 años, el 60% accedió a su primera vivienda a través de la asistencia crediticia del banco y el 85% son empleados en relación de dependencia", agrega. Además de Ciudad Vivienda, que tiene una tasa nominal anual del 18% que baja a 14% en algunas zonas como el Barrio Parque Donado Holmberg, los barrios del sur - por ejemplo, La Boca, Barracas y Pompeya- y el Distrito tecnológico, el banco ofrece otras cuatro líneas: Ciudad Locales y Oficinas, Ciudad Vivienda Porteña, Ciudad Vivienda Ahorro y Ciudad Social - Grupo Solidario. Esta última es la más nueva y está destinada a sectores de bajo poder adquisitivo con un monto máximo de financiación de $120.000. Está inspirado en un modelo de microfinanzas que requiere que se conforme un grupo mínimo de tres personas y un máximo de diez, quienes deben ahorrar conjuntamente. En los primeros meses, la cartera colocada superó los $ 15 millones.
El Banco Nación, por su parte, ofrece la línea de créditos hipotecarios Nación Casa Propia, con una tasa del 12,75% TNA combinada (los primeros tres años es fija y luego es variable con tope del índice del salario del INDEC), que requiere una antigüedad laboral mínima de 6 meses con continuidad laboral comprobable de un año en el empleo para los empleados en relación de dependencia de planta permanente, de un año en el caso de los empleados contratados y de los autónomos, y de dos años en la actividad para los monotributistas. En todos los casos no deberán superar los 65 años a la fecha de cancelación del préstamo. Desde que se lanzó esta línea el año pasado, llevan prestados alrededor de $ 40 millones por semana en promedio.
El Banco Macro ofrece dos líneas de créditos, una a tasa fija con plazo hasta 10 años por un total de hasta $300.000 para comprar o mejorar una vivienda única, y otra a tasa variable mediante la cual se puede acceder a un préstamo de hasta $350.000 con la posibilidad de devolverlo en 30 años y sirve también para segunda vivienda, negocios o refacciones. "Los requisitos no sufrieron modificaciones en el último tiempo. Para nuestra línea a tasa fija se requiere la acreditación de haberes con una antigüedad mínima de 3 años en el empleo actual. En el caso de tasa variable, va de entre 1 y 12 meses de antigüedad según el segmento del cliente", explica Milagro Medrano, gerente de Relaciones Institucionales.
Para que el crédito hipotecario se reactive hay que superar algunos desafíos. "El principal tiene que ver con reducir la tasa de inflación. Porque cuando es elevada, los bancos deben hacer un gran esfuerzo financiero para otorgar este tipo de créditos con tasas atractivas para los clientes. Esto explica por qué los bancos públicos están liderando este mercado, mientras que los privados se concentran en créditos para consumo y de corto plazo", dicen desde la gerencia de Estudios Económicos del Banco Ciudad. Para Sáenz Valiente depende "en gran medida de la redeterminación de los costos de construcción y de tasas de un dígito en pesos como mínimo a 20 años". Para él, una solución posible sería redeterminar los costos por el índice del salario. "De esa manera el cliente o tomador del crédito siempre pagaría lo mismo con respecto a sus ingresos y los desarrolladores podríamos mantener los márgenes de rentabilidad que son los que definen el negocio", agrega.
Por su parte, Camps plantea no reincidir en antiguos errores inconducentes. "Los eventuales subsidios deben ir direccionados a la demanda ( aquel que busca y debe poder elegir libremente entre las alternativas que se le presenten) y nunca a la oferta (empresas seleccionadas por el Estado en alguna de las muchas maneras imaginables), establecer incentivos fiscales para lo que se construya . El error está en establecer precios máximos, con el desaliento que generan frente a las siempre latentes subas de costos, olvidándose que el mejor regulador de precios es la abundante competencia que un buen incentivo genera", enfatiza el directivo de la AEV, quien propone utilizar un ajuste automático por algún índice, tanto para la financiación a largo plazo como para la venta y las contrataciones. "Esta es una posibilidad hoy proscripta por las cláusulas aún vigentes de la ley de convertibilidad. Es muy cierto que esta posibilidad encogería rápidamente la cuota inicial de los créditos a largo plazo, cuota que determina la capacidad crediticia del tomador al compararla con el ingreso demostrable del grupo familiar". Aunque esta solución sería válida sin las actuales tasas de inflación. "Lejos de insistir unilateralmente con una postura rígida, nuestra mejor disposición debe estar apuntada al diálogo con las autoridades que surjan de los próximos comicios. Poner a su disposición con apertura nuestro conocimiento de los resortes que mueven el negocio, para ayudar a hacer eficiente la política de vivienda para la clase media que, sin dudas, constituirá una prioridad del nuevo gobierno", concluye Camps.
La oferta de los desarrolladores
Algunas desarrolladoras decidieron financiar a los compradores como los casos de Edisur y Ecipsa. Aunque "todos los desarrolladores tenemos acuerdos especiales generalmente con los bancos que financian parte de nuestros desarrollos", explica Sáenz Valiente. Para el caso de las empresas, los emprendimientos se financian con capital propio, con preventas o con un crédito intermedio de alguna entidad financiera, que puede ser un banco o un grupo inversor.
Todo lo que hay que saber sobre el fideicomiso
Los fideicomisos inmobiliarios explotaron en la Argentina luego de la crisis del 2002. "En una economía donde no se podía confiar en ninguna institución, tanto pública como privada, y con leyes económicas y comerciales cambiando continuamente, se encontró en éstos un instrumento legal que pudiera otorgar la confianza demandada y la suficiente flexibilidad fiscal que permitieran su implementación", dice Juan Ignacio Mel, vicepresidente de Raúl Mel Propiedades. A través de este instrumento, la figura de la constructora que antiguamente aparecía como única garante del emprendimiento, se reemplazó por la responsabilidad compartida entre los diferentes inversores. Así, si uno no puede hacerse cargo de sus obligaciones, puede ser reemplazado por otro. En este esquema, el fiduciario (constructora/ desarrollador), quien lleva adelante el mandato de los fiduciantes (inversores), es responsable de encarar el emprendimiento. "Para captar su esencia, es fundamental tener en cuenta que esta figura no es un negocio en sí mismo, sino que se trata de una estructura que responde a un negocio base subyacente. Vale aclarar, además, que el fideicomiso es una de las figuras posibles para llevar adelante desarrollos al costo", sostiene Jorge O´ Reilly, director de Eidico.
Moisés Altman, director de Altman Construcciones, prefiere otro modelo: invierte su propio capital y vende a precio fijo. "Nunca quisimos encarar los fideicomisos al costo porque en un contexto inflacionario no estamos tranquilos de que los adquirentes puedan afrontar los mayores costos, aun cuidándolos al máximo", explica. En esa línea, Jorge González, presidente de Baresa, también construye a precio fijo. "Hoy se comercializa de las dos maneras, la diferencia es quién asume el riesgo. En el caso del fideicomiso al costo el riesgo y todos los incrementos de los costos los asume el comprador, ya que no hay precio definitivo. En el caso del precio fijo, los riesgos los asume el desarrollador”.
