Por Federico Mc Dougall/iProfesional.-
Apalancar la compra de una propiedad con un préstamo se complica para la clase media. El salario debe ser muy alto para poder cumplir con la relación cuota-ingreso que exigen los bancos. Para un departamento en Palermo o Recoleta debe supera los $50.000.
Justo en el final de la campaña electoral cuando el tema del acceso de la vivienda vuelve a transformarse en uno de los clásicos caballitos de batalla de todos los candidatos, se conocen cifras que revelan que pocas veces en la historia fue tan difícil cumplir el sueño de la casa propia.
Según un informe de la consultora Reporte Inmobiliario el monto promedio que se necesita para pagar la cuota mensual de un crédito hipotecario es en promedio cuatro veces más alto que lo necesario para pagar un alquiler.
Para el caso tradicional de un crédito por el 75% del valor de la propiedad, la cuota para un departamento usado de dos ambientes, a pagar en un plazo no inferior a 10 años, sería como mínimo de 17.500 pesos.
Los números dan cuenta de una certeza: acceder a un crédito no es algo accesible para la clase media. El porcentaje actual del stock de créditos hipotecarios en el sistema financiero argentino llega apenas el 1,05 % del PBI y sólo algo más del 3% del total de escrituras en la ciudad de Buenos Aires se hacen con auxilio del crédito hipotecario.
Sólo para poder hacerle frente a un crédito se debe destinar casi la totalidad de un sueldo en blanco para poder comprar un departamento en el mapa de barrios más económicos de la Ciudad.
El informe indica, además, que para calificar y obtener ese crédito hay que ganar como mínimo más de 2,2 veces el salario promedio registrado, considerando la mejor relación cuota/ingreso de las líneas de financiamiento activas en el mercado bancario.
Es por eso que dado este panorama, hace más de una década que a cualquier asalariado medio no le queda otra opción que alquilar, dejando de lado dependiendo el lugar en el que se encuentre el inmueble entre un 22 y un 30% de su ingreso.
Aunque el Gobierno de Cristina Kirchner asume haber abordado el tema mediante el Plan ProCreAr, en números queda a la vista que su efecto es limitado ya que no incluye la posibilidad de compra de viviendas usadas restringiendo su alcance a la autoconstrucción de viviendas individuales o al acceso mediante sorteo a alguno de los complejos de viviendas que se construyen puntualmente en determinados lugares.
ProCreAr para la clase media
En medio de un escenario en el que las perspectivas pasaron de ser alentadoras a moverse en terreno negativo, la Cámara Inmobiliaria adelantó que redoblará sus esfuerzos para darle un mayor impulso a la actividad a partir de la extensión del plan ProCreAr.
En momentos en que crece el consenso entre analistas de que el tipo de cambio será una variable dominada por la alta volatilidad, los empresarios buscan algún incentivo con el que se logre evitar un nuevo derrumbe en las operaciones.
Y un aspecto clave es que el Gobierno también tiene interés en avanzar con medidas que ayuden a apuntalar al ladrillo. En este contexto, Tomás Marolda, secretario de la entidad, recalcó que el plan oficial tiene buenas posibilidades de seguir expandiéndose en otros segmentos de la pirámide socioeconómica y que puede convertirse en una interesante alternativa en momentos en que los créditos hipotecarios no están al alcance de todos.
"Nos hemos abocados a la realización de estudios y vemos que se pueden incentivar desarrollos inmobiliarios en varias zonas de la Ciudad de Buenos Aires a partir del plan de créditos a tasas bajas que ofrece el Gobierno", acotó.
La posibilidad de hacer extensivos a la clase media estos planes de financiamiento para la construcción de viviendas resulta importante en un escenario en el que el financiamiento para el sector ha perdido protagonismo.
Según un informe de Ecolatina, durante el mes de junio, el volumen de estas líneas rozó los $50.000 millones, lo que equivale a tan sólo 1 punto del PBI, convirtiéndose en "el nivel más bajo de los últimos 15 años".
En paralelo a la evolución de los créditos hipotecarios, desde la consultora destacaron que el ProCreAr actualmente está moviendo unos $30.000 millones.
"En conjunto, los préstamos de los bancos públicos y el plan oficial explican más del 80% de estas líneas. Pese a ello, no alcanzan para revertir el fuerte retroceso observado en los últimos años", señalaron.De acuerdo con Ecolatina, el peso que tienen los créditos hipotecarios en la Argentina (de entre el 1% y el 1,6%) contrasta con lo que sucede en otros países.
En Uruguay, Brasil y Chile, por ejemplo, estas líneas equivalen a entre el 4% y el 19% del PBI, en tanto que en Estados Unidos esa proporción se dispara al 80%.
Para Ecolatina es preponderante el rol que debe asumir el Estado para solucionar el actual problema y que lleva a que "la oferta existente de líneas privadas sea escasa y poco atractiva, por lo que no permite a las familias cumplir con el sueño de la vivienda propia".
"El plan ProCreAr y el aporte de los bancos públicos ayuda pero no logra recuperar el stock de créditos perdidos en los últimos años", es la conclusión de la consultora.
En este contexto, el gobernador Daniel Scioli adelantó que, en caso de ganar las elecciones presidenciales, una de sus primeras medidas será la de darle más impulso al ProCreAr.
"Hay que ampliar ese plan a la banca privada", afirmó el candidato del kirchnerismo, quien agregó que serán las propias entidades las que "tendrán que financiarlo".
Cabe destacar que, hasta el momento, dicho financiamiento está a cargo de la Anses y de otras dependencias estatales, en tanto que el crédito en sí mismo -que ofrece un costo total del 3% al 16%- es otorgado por el Banco Hipotecario.
Se despierta Cedin
Desde la Cámara Inmobiliaria también adelantaron que están en tratativas para darle un mayor impulso al Cedin.
Armando Pepe, uno de los referentes del sector, aseguró que "este instrumento está ayudando bastante. Todavía no es una alternativa generalizada pero lo importante es que ha ganado aceptación".
En tanto, Carlos Spina, gerente comercial de Argencons, sostuvo que "en el mercado de las viviendas a estrenar estuvimos observando un mayor número de operaciones con estos certificados".
Rozados coincidió en que "el Cedin ha ganado un poco más de terreno, tanto por el lado del comprador como entre los vendedores".
"Hace unos meses había mucha resistencia por parte de estos últimos, porque temían que después no pudieran convertir estos títulos a dólares. Pero la operatoria ha mostrado que funciona bien y esto despejó un poco los miedos, si bien sería importante que le dieran más difusión", agregó Rozados.
Para el experto, un mayor impulso tanto del Cedin como del ProCreAr serán necesarios para que el sector inmobiliario amortigüe el impacto negativo que pueda imprimirle la volatilidad cambiaria a una rama de actividad extremadamente sensible a los movimientos del dólar.
